Eksproprijacija predstavlja zakonom propisan postupak kojim se pravo svojine na nepokretnosti može oduzeti ili ograničiti u javnom interesu, uz isplatu pravične naknade vlasniku. Ovaj institut primenjuje se kada je neophodno obezbediti zemljište ili druge nepokretnosti za izgradnju puteva, železnica, energetskih objekata, komunalne infrastrukture, javnih ustanova i drugih objekata od značaja za Republiku Srbiju ili lokalnu zajednicu.
Postupak eksproprijacije predstavlja značajno zadiranje u pravo svojine, zbog čega vlasnici nepokretnosti imaju pravo na punu pravnu zaštitu i pravičnu naknadu za oduzetu imovinu.
Eksproprijacija se najčešće odnosi na građevinsko zemljište poljoprivredno zemljište stambene objekte poslovne objekte pomoćne objekte šumsko zemljište druge nepokretnosti za koje je utvrđen javni interes. Pored potpunog oduzimanja prava svojine, moguće je i ograničenje određenih prava na nepokretnosti kada to zahtevaju potrebe realizacije projekta od javnog interesa.
Osnovni uslov za sprovođenje eksproprijacije jeste postojanje javnog interesa koji utvrđuje nadležni državni organ u skladu sa zakonom. Javni interes može biti utvrđen radi izgradnje saobraćajne infrastrukture, izgradnje energetskih objekata, izgradnje vodovodne i kanalizacione mreže, izgradnje škola, bolnica i drugih javnih objekata, realizacije drugih projekata od posebnog značaja za društvenu zajednicu.
Naknada za eksproprisanu imovinu
Vlasnik eksproprisane nepokretnosti ima pravo na pravičnu i tržišnu naknadu koja ne može biti niža od tržišne vrednosti nepokretnosti. Naknada može biti određena u novcu, davanjem druge odgovarajuće nepokretnosti, kombinacijom različitih oblika naknade, u skladu sa zakonom i sporazumom stranaka. Ukoliko vlasnik smatra da ponuđena naknada nije odgovarajuća, ima pravo da svoja prava zaštiti u sudskom postupku.
Postupak obično obuhvata utvrđivanje javnog interesa, podnošenje predloga za eksproprijaciju, vođenje upravnog postupka pred nadležnim organom, donošenje rešenja o eksproprijaciji, određivanje i isplatu naknade, vođenje sudskog postupka radi utvrđivanja visine naknade kada sporazum nije postignut.
Faktička eksproprijacija
Faktička eksproprijacija predstavlja situaciju u kojoj vlasniku nepokretnosti nije formalno oduzeto pravo svojine kroz zakonom propisan postupak eksproprijacije, ali je njegova imovina faktički zauzeta, odnosno privedena javnoj nameni od strane države ili jedinice lokalne samouprave, bez prethodno sprovedenog postupka eksproprijacije i bez isplate odgovarajuće naknade. U praksi se faktička eksproprijacija postoji kada nepokretnost bude zauzeta radi izgradnje objekta od javnog interesa (puteva, mostova, parkova itd.), zemljište postane sastavni deo javne površine, vlasniku bude onemogućeno da koristi svoju nepokretnost na uobičajen način, kada neograničen broj ljudi koristi nepokretnost bez pravnog osnova i kada nije sproveden postupak eksproprijacije, niti je isplaćena naknada vlasniku. U takvim slučajevima vlasnik formalno ostaje upisan kao vlasnik nepokretnosti, ali je faktički lišen mogućnosti da ostvaruje svoja vlasnička prava.
U skladu sa Ustavom Republike Srbije i sudskom praksom, niko ne može biti lišen ili ograničen u pravu svojine bez naknade koja ne može biti niža od tržišne vrednosti oduzete imovine. Vlasnik nepokretnosti koja je predmet faktičke eksproprijacije ima pravo da zahteva sudsku zaštitu i isplatu tržišne vrednosti zemljišta ili objekta. Sudovi u Republici Srbiji kroz dugogodišnju praksu priznaju pravo vlasnika na naknadu u slučajevima kada je nesporno da je nepokretnost privedena javnoj nameni bez sprovedene eksproprijacije.